Qualora una delle parti obbligate alla stipula del contratto definitivo si rifiuti di prestare il proprio consenso, ossia di presentarsi dal Notaio per la sottoscrizione dell’ultimo atto della compravendita, la parte diligente ha a disposizione due strumenti tra i quali scegliere per tutelare i propri interessi;

a) l’adempimento coattivo, art. 2932 c.c.^[1]: nel caso in cui il soggetto obbligato a concludere un contratto non adempia spontaneamente la propria prestazione l’altro contraente, purché non sia escluso dal titolo, può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

È il caso, ad esempio, in cui il venditore ripensi alla vendita e, seppur invitato, non si presenti dal notaio per la sottoscrizione del definitivo.

Ebbene, in tal caso la legge, o meglio l’articolo sopra indicato, legittima l’acquirente a domandare al Tribunale di emettere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto definitivo.

In termini pratici, se controparte non vuole adempiere all’impegno assunto, la parte diligente glielo potrà “imporre” rivolgendosi all’Autorità giudiziaria, la quale, al ricorrere dei presupposti, pronuncerà una sentenza con gli stessi effetti che avrebbe prodotto la stipula del definitivo.

Si tratta di un rimedio generale di esecuzione di tutti gli obblighi di contrarre, che ormai la Giurisprudenza ritiene applicabile a qualsiasi ipotesi dalla quale sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto, derivante anche da negozi unilaterali, atti o fatti idonei a far sorgere obbligazioni ex lege. La sentenza che così si ottiene, avente natura costitutiva, viene a rappresentare il titolo in forza del quale il promissario acquirente diventa proprietario del bene, è soggetta a trascrizione e prevale su trascrizioni ed iscrizioni che siano state eseguite successivamente, nei confronti del medesimo convenuto. Un particolare è importante: se si decide di intraprendere la via dell’esecuzione coattiva, il contraente diligente che la promuova è tenuto ad eseguire la prestazione assunta con il contratto o a farne offerta nei modi di legge, se la stessa sia già esigibile (nell’esempio, l’acquirente dovrà comunque pagare il prezzo pattuito). Tuttavia, la Giurisprudenza stempera in parte questo rigore, consentendo l’offerta secondo gli usi e in alcune circostanze, anche attribuendo rilevanza alla mera volontà implicita di adempiere.

b) La risoluzione del contratto, artt. 1453 e ss c.c.: qualora il promissario alienante venda il bene ad un terzo, non si adoperi per il compimento dei necessari atti precedenti alla stipula del definitivo, nel caso in cui emerga già in questa fase una evidente difformità del bene concreto rispetto a quello programmato o risulti comunque ormai compromessa e irrealizzabile l’attribuzione traslativa, è possibile ricorrere al rimedio in esame. Il contraente ricorre generalmente a questo strumento quando non ha più alcun interesse all’esecuzione della prestazione, ma solamente a sciogliersi dal precedente vincolo. Resta ferma, certamente, la possibilità di avanzare una richiesta risarcitoria nei confronti del contraente inadempiente che con la sua condotta negligente abbia cagionato dei danni a controparte.

^[1] Se colui che e’ obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, puo’ ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprieta’ di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non puo’ essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile