Le incidenze pregiudizievoli al regolare svolgimento dell’attività d’impresa, qualora indipendenti dalla volontà delle parti, non possono non gravare su entrambi i contraenti del rapporto locatizio, poiché, in caso contrario, si verificherebbe un’ingiusta lesione dell’equilibrio contrattuale.

La mancanza di una previsione normativa espressa, in ipotesi d’impossibilità sopravvenuta derivante da pandemia mondiale, impone agli operatori del diritto di individuare norme e principi a carattere generale suscettibili di trovare applicazione nei casi specifici.

In particolare, e in linea generale, occorre individuare l’aggancio normativo idoneo a legittimare la riduzione del canone di locazione o la risoluzione del contratto per quelle attività che, a causa del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al D.P.C.M. 11 marzo 2020, non hanno potuto utilizzare gli immobili condotti in locazione commerciale.

A modestissimo avviso dello scrivente Studio Legale, nonostante il proliferarsi di teorie, vengono rilievo gli artt. 1218^[1] cc, 1258^[2] cc e 1464^[3] cc, in tema di riduzione del canone, e l’art. 1467^[4] cc per la risoluzione del contratto (ovvero per la cessazione del rapporto locatizio con conseguente estinzione dell’obbligo di pagamento del canone).

In ordine alla riduzione del canone mensile, il riferimento è alla sola finestra di chiusura dell’attività dovuta al contenimento e contrasto dell’emergenza epidemiologica da Covid-19, sarebbe anzitutto opportuna la volontà delle parti coinvolte, locatore e conduttore, di concordare bonariamente una sensibile riduzione del canone di locazione.

È in difetto di tale volontà che riteniamo applicabili le norme sopra specificate, le quali, da un lato, escludono che il debitore inadempiente sia tenuto al risarcimento del danno e, dall’altro, legittimano lo stesso debitore a ricevere una riduzione della prestazione in misura corrispondente all’impossibilità sopravvenuta parziale.

Al contempo, laddove divenuto eccessivamente oneroso a causa di avvenimenti straordinari e imprevedibili, al pari di quello attualmente in essere, il conduttore potrà altresì chiedere la risoluzione del contratto^[5].

Detti rimedi, qualora manchi la bonaria volontà del locatore, potranno essere esperiti, prima, mediante domanda di mediazione, in quanto la locazione costituisce materia obbligatoria ex D.LGS. n. 28/2010, e invocando, poi, l’intervento dell’autorità giudiziaria in riduzione del canone di locazione così da ripristinare l’originario equilibrio del sinallagma contrattuale.

In quanto Studio Legale, in questa situazione di estrema emergenza, vogliamo dimostrare ancora di più la vicinanza ai nostri assistiti, pertanto, a fronte di situazioni analoghe a quelle descritte, restiamo disponibili ad approfondire quanto esposto in relazione ai singoli casi specifici.

^[1] 1218 Responsabilità del debitore:

Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

^[2] 1258 Impossibilità parziale:

Se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile.

La stessa disposizione si applica quando, essendo dovuta una cosa determinata, questa ha subìto un deterioramento, o quando residua alcunché dal perimento totale della cosa.

^[3] 1464 Impossibilità parziale:

Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.

^[4] Dell’eccessiva onerosità

1467 Contratto con prestazioni corrispettive:

Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458.

La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto.

La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

^[5] Al fine di evitare confusioni terminologiche, chiariamo la differenza fra sospensione – da intendersi quale posticipo del pagamento che non incide sull’entità del canone, riduzione – un canone inferiore a quello previsto contrattualmente – e risoluzione – ovvero cessazione degli effetti contrattuali. Il punto focale ruota attorno alle differenze di fatto fra le tre distinte soluzioni, mentre sospensione e riduzione, a emergenza terminata, non pregiudicano il protrarsi della locazione, con la risoluzione viene meno il diritto del conduttore di utilizzare ancora l’immobile poiché venuto meno il contratto di locazione.