Provvigioni Agenzia Immobiliare: Quando Sono Dovute e Come Calcolarle Secondo la Legge

Quando si decide di comprare o vendere un immobile, affidarsi a un’agenzia di intermediazione immobiliare può facilitare notevolmente il processo. Oltre a risparmiare tempo prezioso, evitando di occuparsi delle complesse pratiche burocratiche, l’agenzia si assume l’onere di organizzare visite e negoziazioni tra le parti.

In ogni modo, questa attività di mediazione può comportare il pagamento di una commissione o provvigione, il cui calcolo varia a seconda di diversi fattori, tra cui la zona geografica e l’accordo contrattuale. In questa guida, lo Studio Legale Fabrizi esaminerà quando e come nasce il diritto alla provvigione, come viene calcolata e cosa ha stabilito la giurisprudenza in merito, soffermandosi su una recente sentenza della Cassazione.

Cosa Paghi con la Provvigione all’Agenzia Immobiliare?

Quando ti affidi a un’agenzia immobiliare per la vendita o l’acquisto di una casa, potresti non sapere che le attività preliminari dell’agente, come fissare appuntamenti o presentare l’immobile ai potenziali acquirenti, sono completamente gratuite (fatto salvo diverso accordo scritto). L’agente guadagna infatti solo quando riesce a mettere in contatto venditore e acquirente, ottenendo così il diritto alla provvigione. Questo compenso è dovuto indipendentemente dal fatto che l’agente segua o meno le pratiche burocratiche della compravendita.

La provvigione viene generalmente pagata sia dal venditore che dall’acquirente, salvo diversi accordi specifici. Alcune agenzie possono infatti prevedere che l’intero compenso sia a carico dell’acquirente per incentivare i venditori a dare loro l’incarico. La Corte di Cassazione, con Ord. Sez. 2 numero 11443 del 8.4.2022, ha previsto che l’obbligo di pagare l’agenzia immobiliare sorge quando questa, incaricata dal venditore, ha trovato l’acquirente e lo ha messo in contatto con il venditore, indipendentemente dall’intervento dell’agenzia nelle varie fasi che precedono la conclusione del contratto.

La provvigione, come sancito dall’art. 1755 del Codice Civile, rappresenta la retribuzione per l’attività di mediazione che porta alla conclusione della compravendita, e deve essere corrisposta quando si perfeziona il vincolo giuridico che lega venditore e acquirente: al momento dell’accettazione della proposta d’acquisto, quindi, fatto salvo diverso accordo, prima del rogito che sancisce il passaggio di proprietà.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 2385 del 26 gennaio 2023, ha chiarito che il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo al momento della conclusione dell’affare, basandosi sul prezzo definitivo indicato nella proposta di acquisto. La giurisprudenza italiana stabilisce che tale diritto nasce quando si crea un vincolo giuridico tra le parti con la stipula di un contratto.

Pertanto, una proposta preliminare di compravendita firmata da entrambe le parti può essere considerata un vincolo giuridico. Al contrario, documenti che contengono solo accordi parziali o preaccordi relativi a futuri sviluppi non costituiscono un vero e proprio vincolo giuridico.

Deve darsi anche atto di un ancor più recente orientamento della Corte di Cassazione, Sez. 3 Sentenza n. 31431 del 13 novembre 2023, nel quale viene chiarito che il raggiungimento di una sola intesa, come il caso del “preliminare di preliminare”, quando non qualificabile come “affare” concluso porta ad escludere il diritto dell’Agenzia Immobiliare a ricevere il pagamento della provvigione.

Provvigione Agenzia Immobiliare: Qual è la Percentuale Giusta?

La provvigione dovuta all’agenzia immobiliare viene calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile e può variare notevolmente a seconda degli accordi tra le parti, oscillando generalmente tra il 2% e il 5% più IVA, con alcune eccezioni sia al di sopra che al di sotto di questa media. Nel caso di locazioni, la provvigione solitamente equivale a una mensilità di affitto o al 15% del canone annuo più IVA, ma anche in questo contesto la cifra può essere oggetto di negoziazione tra le parti coinvolte.

E se la provvigione non è stata pattuita al momento dell’incarico o dell’acquisto, quanto bisognerò pagare all’Agenzia Immobiliare? Secondo l’art. 1755 comma 2 c.c. la misura e la proporzione della provvigione viene determinata in base alle tariffe professionali o agli usi, mentre, in mancanza anche di questi elementi, viene determinata dal giudice secondo equità. Di seguito una panoramica delle percentuali pagate alle Agenzie Immobiliari da ipotizzare un primo calcolo di provvigione.

Provvigioni Agenzia Immobiliare: Le Differenze tra le Province Italiane

Le percentuali delle provvigioni dovute alle agenzie immobiliari variano notevolmente da provincia a provincia in Italia. In Lombardia, ad esempio, si va dal 4% a carico di acquirente e venditore nelle province di Varese, Brescia e Mantova, mentre a Milano, Como, Pavia, Bergamo e Cremona la percentuale può arrivare fino al 5%, a seconda del prezzo di vendita.

In altre regioni, come Piemonte, Liguria, Puglia, Sardegna, Abruzzo e Sicilia, la provvigione si attesta sul 4% per entrambe le parti. In Valle d’Aosta e Basilicata, invece, la percentuale sale al 5% per acquirente e venditore, una quota che si ritrova anche in Trentino, Marche, Veneto e Toscana.

Nel Molise, si registra la percentuale più bassa: solo il 2% per entrambe le parti. In Friuli, le percentuali variano: a Udine e Pordenone è del 3%, mentre a Trieste e Gorizia dipende dal prezzo dell’immobile. In Emilia Romagna, la media è del 4%, con alcune eccezioni, come a Modena e Piacenza, dove l’acquirente paga meno, e a Parma, dove la provvigione dipende dal valore della casa.

Nel Lazio, la provvigione media è del 3%, mentre in Campania si attesta al 4%, con variazioni in provincia di Salerno. Anche in Calabria, la percentuale può variare in base al prezzo dell’immobile.

Tuttavia, è importante ricordare che le parti sono libere di negoziare la provvigione, e molte agenzie sono disposte a ridurre la percentuale in base all’effettivo lavoro di mediazione svolto. In alcuni casi, per immobili dal valore inferiore a 130.000 euro, viene applicata una tariffa a forfait di circa 4.000 euro più IVA, a carico dell’acquirente. Questo può portare il guadagno dell’agenzia a superare il 5%, soprattutto se si aggiunge la provvigione pagata dal venditore, con percentuali che possono arrivare fino al 6% su immobili di valore inferiore ai 100.000 euro.

Provvigione agenzia immobiliare: quando vi è diritto?

La questione del momento in cui un’agenzia immobiliare matura il diritto alla provvigione è spesso fraintesa dai clienti, che talvolta si oppongono al pagamento della commissione anche in situazioni che la giurisprudenza ritiene non rilevanti. Secondo la normativa, come sopra già chiarito, la provvigione spetta all’agenzia immobiliare quando il suo intervento porta alla conclusione dell’affare. Questo principio è ribadito dalla sentenza della Cassazione del 16 gennaio 2018, n. 869, che afferma come il diritto del mediatore alla provvigione sia legato alla connessione causale tra la sua attività e la conclusione dell’affare, anche se non ha partecipato attivamente a tutte le fasi della trattativa.

In quali casi la giurisprudenza riconosce il diritto alla provvigione?

La giurisprudenza non richiede che l’agenzia abbia seguito ogni fase del processo di compravendita o che ci sia una vendita effettiva per riconoscere il diritto alla provvigione. Ecco alcuni esempi significativi:

• La provvigione è dovuta anche se l’affare è concluso tra soggetti diversi da quelli inizialmente proposti, purché vi sia un legame tra l’attività del mediatore e la vendita (Cass. 16 marzo 2018, n. 6552);
• Il diritto alla provvigione sorge anche se l’immobile venduto non dispone del certificato di abitabilità, a meno che non sia dimostrato che l’agenzia fosse a conoscenza di questa mancanza e abbia omesso o falsificato l’informazione (Cass. 21 febbraio 2017, n. 4415);
• La provvigione spetta anche se l’agenzia ha contribuito a far concludere solo un “preliminare di preliminare”(Cass. 17 gennaio 2017, n. 923) purché idoneo a legittimare la parte non inadempiente ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno (come chiarito da Cass. 13 novembre 2023 n. 31431), altrimenti nulla è dovuto;
• L’agenzia ha diritto al compenso anche se si è limitata a individuare l’altra parte o a segnalare l’affare (Cass. 5 dicembre 2014, n. 25799);
• Il diritto alla provvigione rimane valido anche se, dopo la conclusione del preliminare, il contratto definitivo non viene stipulato per il recesso di una delle parti (Cass. 21 maggio 2010, n. 12527);

In tutti questi casi, il lavoro di mediazione svolto dall’agenzia immobiliare viene considerato sufficiente per giustificare il pagamento della provvigione, anche quando il processo di vendita non si conclude formalmente con un rogito.

In caso di mancata stipula per irregolarità edilizia, urbanistica e catastale, è possibile chiedere i danni all’Agenzia Immobiliare?

Questo è uno dei principali motivi per cui viene richiesta assistenza allo Studio Legale Fabrizi: spesso chi si rivolge all’agenzia immobiliare lo fa proprio per evitare di avere problemi durante l’iter di vendita e/o di acquisto, ma non tutto fila sempre liscio.

La convinzione generale, per lo meno in base all’esperienza maturata nei casi affrontanti, è che rivolgendosi all’agenzia immobiliare vi sia un automatico controllo sulla regolarità edilizia-urbanistico-catastale. Ma cosi non è. Difatti, l’invito è quello di leggere attentamente, il ruolo dell’Agenzia Immobiliare, fatta salva la diversa pattuizione, è solo e soltanto quello di mettere in relazione il venditore con l’acquirente (come sopra meglio chiarito). Siccome l’incarico viene generalmente conferito attraverso la sottoscrizione di moduli prestampati, difficilmente il venditore vedrà estendere l’assistenza del mediatore fino a ricomprendere anche le verifiche tecniche e, in tali casi, difficilmente potranno vantarsi delle pretese economiche nei confronti dell’Agenzia Immobiliare.

Il settore immobiliare, sotto il profilo legale e tecnico, è ricco d’insidie e, a causa delle ingenti somme di denaro che ruotano attorno ogni compravendita, è sempre più opportuna l’assistenza di un professionista esperto del settore.

Cosa fare in questi casi?

Questo è uno dei principali settori d’intervento dello studio legale nell’ambito delle trattative immobiliari. È opportuno chiarire che l’intervento del consulente legale può avvenire prima della sottoscrizione del contratto, ossia durante la fase delle trattative così da prevedere i rimedi legali nel caso una parte non dovesse adempiere all’impegno assunto, oppure dopo la firma del contratto e una volta emersi le problematiche.

Le ipotesi che l’esperienza ci ha posto di fronte sono talmente varie e diverse che non è possibile fornire una soluzione unitaria per tutti i possibili casi che potrebbero verificarsi, ogni questione è diversa da un’altra. Per questo è importante rivolgersi a consulenti esperti del settore che sappiano dove e come intervenire, spesso anche con particolare urgenza, di modo da fornire l’assistenza necessaria.