Hai trovato la casa giusta per te e la tua famiglia? È una casa nuova da impresa!

Comprare direttamente dal costruttore può sembrare la scelta perfetta per chi cerca un’abitazione moderna, funzionale e personalizzata. Ma quali sono davvero i vantaggi, e ci sono anche dei rischi da considerare?

Acquistare una casa nuova significa poterne seguire la realizzazione passo dopo passo: dal progetto su carta fino alla sua costruzione finale. È un’opportunità unica di avere una casa fatta su misura, scegliendo materiali, finiture e soluzioni tecnologiche di ultima generazione. Dalle tecniche antisismiche al risparmio energetico, dal comfort abitativo alla salubrità dell’ambiente interno, un immobile di nuova costruzione offre numerosi benefici.

Questo tipo di acquisto comporta anche alcune considerazioni legali specifiche e potenziali rischi. Nella nostra esperienza presso lo Studio Legale Fabrizi, abbiamo assistito clienti nel percorso di compravendita di case dal costruttore, ed è fondamentale essere ben informati e tutelati. In questo articolo, esploreremo quello che c’è da sapere per un acquisto sicuro e consapevole, analizzando non solo i vantaggi, ma anche le possibili insidie legate a questa particolare tipologia di compravendita.

Le caratteristiche dell’acquisto di casa dal costruttore

Acquistare una casa direttamente dall’impresa costruttrice è una pratica piuttosto comune, soprattutto quando si tratta di immobili che non sono ancora stati costruiti o sono in fase di edificazione. Questa tipologia di compravendita offre diversi vantaggi, anche sul piano economico, ma richiede una particolare attenzione per evitare rischi legati all’investimento.

Quando si acquista un immobile da un’impresa, infatti, esistono dei pericoli che il legislatore ha cercato di mitigare con normative specifiche volte a proteggere gli acquirenti di case ancora da costruire. Il rischio principale riguarda l’eventualità di pagare anticipi per lavori che, in alcuni casi, potrebbero non essere completati. Vediamo come tutelarsi.

Il rischio dell’acquisto su carta o in corso di costruzione

Quando si sceglie di acquistare una casa in costruzione, il principale pericolo è quello di anticipare somme di denaro all’impresa costruttrice, senza avere la certezza che l’immobile venga ultimato. Questo accade, ad esempio, se il costruttore dovesse entrare in difficoltà finanziarie. Il legislatore ha previsto misure a tutela degli acquirenti, e la figura del notaio gioca un ruolo cruciale nel garantire il rispetto di tali normative.

Ma è vero che possono esserci anche delle controindicazioni?

“Ho sentito dire che…”. Ammettiamolo, l’hai sentito anche tu. Esistono molti pregiudizi e false informazioni sull’acquisto di una casa ancora da costruire (c.d. “su carta”) direttamente dal costruttore. Alcuni temono questo tipo di compravendita a causa di storie di rischi finanziari o fallimenti, ma è importante fare chiarezza. Comprare una casa nuova può essere un’operazione sicura, a patto di seguire alcune regole fondamentali.

Le due principali situazioni nell’acquisto da impresa

Quando si acquista da un costruttore, ci si può trovare di fronte a due scenari distinti:

1. Casa pronta per la consegna: Se l’immobile è già completato e in attesa di un nuovo proprietario, la procedura di acquisto è simile a quella di un immobile già esistente. In questo caso, però, non avrai la possibilità di personalizzare le finiture o gli spazi. È tutto pronto per la firma del rogito e il trasferimento della proprietà;
2. Progetto su carta: Questo è lo scenario che può causare più incertezze. Il progetto è ancora in fase di realizzazione e la consegna dell’immobile potrebbe richiedere anche due anni o più.

Concentriamoci su quest’ultimo caso, dove i timori sono più frequenti.

Quali sono i rischi legati all’acquisto di una casa in fase di costruzione?

Quando il progetto è solo su carta, i costruttori spesso hanno già sostenuto ingenti costi, come l’acquisto del terreno o l’avvio dei lavori, finanziandosi con debiti garantiti da ipoteche sui terreni. A questo punto, è nell’interesse del costruttore vendere il maggior numero possibile di unità immobiliari, anche in fase preliminare, attraverso contratti che stabiliscono prezzo, scadenze e pagamenti.

Il problema principale riguarda l’eventualità che, durante il lungo periodo di costruzione, il costruttore possa entrare in difficoltà finanziarie o addirittura fallire. Se l’impresa dovesse affrontare una crisi economica, potrebbe essere soggetta a procedure concorsuali (meglio note come “fallimentari” o di “crisi d’impresa”). In tal caso, gli istituti di credito faranno valere le garanzie, e il progetto potrebbe essere messo all’asta. In questo scenario, l’acquirente rischia di perdere tutte le somme versate fino a quel momento, comprese caparre e acconti per l’avanzamento dei lavori.

Come comprare casa dal costruttore: le tutele legali

La trascrizione del preliminare: una tutela essenziale per l’acquirente

Dal 2019 è obbligatorio che il contratto preliminare per l’acquisto di immobili in costruzione sia redatto presso un notaio, che provvederà alla sua trascrizione nei registri immobiliari. Questo procedimento, simile a quello del rogito notarile, rende il contratto preliminare un atto pubblico. Grazie a questa formalità, il bene non può essere oggetto di più preliminari di vendita, né di altre trascrizioni pregiudizievoli, come nuove ipoteche.

Le tutele dell’acquirente: il Decreto Legislativo 122/2005

Le principali garanzie per chi acquista una casa dal costruttore sono stabilite dal Decreto Legislativo 122/2005, ulteriormente rafforzato dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs 14/2019). Al momento della firma del preliminare, il costruttore è obbligato a rilasciare una fideiussione che garantisca tutte le somme versate dall’acquirente fino al rogito. In linea generale, l’assenza di tale fideiussione rende nullo il contratto anche se la Corte di Cassazione ha previsto una sorta di eccezione a tale ipotesi di nullità.

La fideiussione: una garanzia fondamentale

Una delle principali tutele previste dalla legge è proprio l’obbligo per il costruttore di fornire una fideiussione a favore dell’acquirente. Questa fideiussione garantisce il rimborso delle somme già versate dall’acquirente nel caso in cui l’immobile non venga completato o si verifichino problemi che impediscono il trasferimento della proprietà. Questo strumento di garanzia è essenziale per proteggere l’acquirente prima che venga sottoscritto il contratto definitivo di compravendita. Ed è questo un momento fondamentale della fase di acquisto, non tutte le garanzie fideiussorio prevedono le stesse modalità di rimborso: alcune, ad esempio, possono subordinare l’attivazione della garanzia (ovvero la restituzione degli importi pagati all’acquirente) soltanto al verificarsi di determinate condizioni. Tale situazione rischia di tradursi in un importante problema per l’acquirente, il quale, in ipotesi di crisi del costruttore, si troverebbe senza soldi e senza casa.

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Il contenuto minimo del contratto preliminare

Per garantire trasparenza e tutela agli acquirenti, la legge stabilisce che il contratto preliminare debba includere specifiche informazioni obbligatorie, tra cui:

• Gli estremi del permesso di costruire o della richiesta dello stesso;
• La presenza di eventuali atti d’obbligo o convenzioni urbanistiche;
• Il capitolato e gli elaborati di progetto;
• L’esistenza di ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli;
• Le caratteristiche tecniche della costruzione;
• I termini massimi per la conclusione dei lavori;
• Il prezzo totale dell’immobile;
• Gli estremi della fideiussione rilasciata;
• Le caratteristiche costruttive e, se presenti, l’indicazione delle imprese appaltatrici.

Tutele che si estendono oltre il rogito

Le garanzie per l’acquirente non si esauriscono con la firma del rogito. Alcune protezioni si estendono anche successivamente, come:

• Diritto di prelazione in caso di vendita all’asta;
• Esclusione dalla revocatoria fallimentare: l’acquisto non può essere annullato in caso di liquidazione giudiziale (ex fallimento) del costruttore.

Il frazionamento del mutuo e la cancellazione delle ipoteche

Prima di completare la vendita, il costruttore deve occuparsi del frazionamento del mutuo relativo all’immobile e della cancellazione di eventuali ipoteche o pignoramenti. Questi passaggi sono cruciali per garantire che l’acquirente riceva la proprietà libera da qualsiasi vincolo.

La polizza indennitaria decennale: garanzia post-rogito

Al momento del trasferimento della proprietà, il costruttore è inoltre obbligato a rilasciare una Polizza indennitaria decennale. Questa copre eventuali difetti di costruzione che possano emergere nella struttura principale dell’edificio, inclusi impianti, coibentazioni termiche e acustiche, e impermeabilizzazioni. Tale polizza è prevista dal legge per offrire una protezione aggiuntiva agli acquirenti anche dopo la consegna dell’immobile.

Quali sono i costi nell’acquisto di una casa dal costruttore?

Quando si acquista una casa direttamente dal costruttore, è importante essere consapevoli dei costi associati. Questi includono principalmente l’IVA, che varia in base all’utilizzo dell’immobile (prima o seconda casa) e al suo stato, oltre ad altre imposte e spese. Ora vedremo nel dettaglio i principali costi da considerare, tenendo ben presente che dovranno essere sempre verificati vista la veloce evoluzione normativa.

IVA e imposte

• IVA: Il costo dell’IVA può essere del 4% per la prima casa non di lusso, del 10% per una seconda casa non di lusso, o del 22% se l’immobile è considerato di lusso.
• Imposta di registro: Fissa a 200 euro.
• Imposta ipotecaria: Fissa a 200 euro.
• Imposta catastale: Anch’essa fissa a 200 euro.

Caparra e fideiussione

La caparra, versata al momento della firma del contratto preliminare, deve essere garantita da una fideiussione fino alla firma del rogito. Questo passaggio è essenziale per tutelare l’acquirente nel caso in cui il costruttore non rispetti gli impegni contrattuali.

Pre-rogito: una nuova forma di tutela

Il pre-rogito è un passaggio aggiuntivo per chi acquista un immobile in costruzione. Si tratta di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata dal notaio, che offre una maggiore protezione all’acquirente. I costi associati a questa fase includono:

• Onorario del notaio;
• Imposta di bollo: 155 euro;
• Imposta ipotecaria: 200 euro;
• Tasse ipotecarie: 35 euro.

Costi del mutuo (se richiesto)

Se l’acquisto viene finanziato con un mutuo, è importante considerare anche le spese associate, tra cui l’istruttoria della banca, l’assicurazione sull’immobile e l’imposta sostitutiva (0,25% dell’importo richiesto per l’acquisto della prima casa oppure 2% in ipotesi di seconda casa).

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Spese notarili

Le spese notarili variano a seconda del valore dell’immobile, della località e delle tariffe del singolo notaio. Questi costi non sono standardizzati, quindi è consigliabile richiedere preventivi personalizzati prima di conferire l’incarico al professionista.

Detrazioni fiscali e agevolazioni

In base alla normativa vigente al momento della scrittura di questo articolo, esistono diverse agevolazioni fiscali che possono alleggerire il peso economico dell’acquisto di una casa dal costruttore. Ecco le principali:

• Sismabonus Acquisti: Se si acquista un immobile di nuova costruzione dopo la demolizione di un edificio con una classe sismica inferiore, si ha diritto a un credito d’imposta fino a 105.600 euro, utilizzabile in 5 anni. Questo credito può essere ceduto alle banche.
• Ecobonus: In caso di demolizione e ricostruzione con permesso di costruire, è possibile usufruire di un credito d’imposta simile al Sismabonus, cedibile alle banche.
• Detrazione fiscale del 50%: È possibile detrarre il 50% del costo di costruzione in 10 anni, anche se questo credito non è cedibile.

Queste detrazioni offrono vantaggi significativi per chi decide di acquistare una casa nuova, soprattutto in contesti di ricostruzione e riqualificazione.

Ti ricordo che per verificare l’applicabilità al caso specifico è sempre necessario effettuare un confronto con il professionista competente.

Conclusioni finali

L‘acquisto di una casa direttamente dal costruttore può offrire numerosi vantaggi, ma è fondamentale essere consapevoli dei costi e delle normative a tutela degli acquirenti. Dal pagamento dell’IVA, alle imposte fisse, fino alle detrazioni fiscali e alle garanzie come la fideiussione e la polizza decennale, ogni dettaglio va gestito con attenzione per evitare spiacevoli sorprese. Per questo motivo, affidarsi a professionisti esperti in diritto immobiliare è una scelta essenziale.

Lo Studio Legale Fabrizi, con la sua esperienza decennale nel settore, offre una completa assistenza legale per chiunque desideri acquistare un immobile da costruttore. Siamo qui per guidarti in ogni fase dell’acquisto, garantendoti una tutela giuridica efficace e sicura, affinché il processo si svolga senza intoppi e nel pieno rispetto della legge.